PODNAJEM: ZNAČILNOSTI, PREDNOSTI IN SLABOSTI - ARTE - 2025

Podnajem se zgodi, ko formalno najemnik, čigar ime je prevedena v najem, najem del nepremičnine, ali vse od premoženja, ki je najemnik na tretjo osebo. Podnapisi se lahko izvedejo tako za stanovanjske kot za poslovne nepremičnine.

Pomembno je vedeti, da s podnajemom ustvarjate novo in drugačno pravno razmerje med najemnikom in osebo, ki je podnajemnica. Hkrati razmerje med najemnikom in najemodajalcem ostane nedotaknjeno.

Vir: pxhere.com

Podnajem je pogosta metoda zaseda komercialne lastnine in ne izvrševanje običajnega najema neposredno pri najemodajalcu. Najpogostejši razlog, da najemnik zakupi prostor, prihrani denar in čas.

Podnapisi so skoraj vedno nižji od tržnih cen za podobne lastnosti, ki pogosto vključujejo dodatno opremo in opremo brez dodatnih stroškov.

značilnosti

Podnajemanje nastane, če oseba, ki je najemnik nepremičnine, najde drugo osebo, ki bo plačala del ali celotno mesečno najemnino. Ta oseba je podnajemnica.

Podnapisi so pogosto razmere, ko je "dež za eno družbo modro nebo za drugo."

Če podjetje nima več potrebe po določenem prostoru, vendar ima še vedno preostali termin, ki ga mora izpolniti v najemu, namesto da plača provizijo za nakup ali pusti prostor prazno, ta prostor trži s podvajanjem tretji osebi in s tem pobota nekaj stroškov.

Na splošno mora podnajemnik upoštevati ista pravila kot prvotni najemnik.

Podnajemnik mora vedeti, da odobritev zakupa prihaja od lastnika in iz tistega, kar je podrobno opisano v glavnem najemu.

Najemnika in podnajemnika je treba obvestiti o lokalnih zakonih v zvezi s podnajemom, zagotoviti, da je najemodajalec odobril, in zagotoviti, da pravice iz prvotne najemne pogodbe veljajo za podnajemnika med podnajemom.

Zakonitost

Najemna pogodba je pogodba med lastnikom nepremičnine in najemnikom, ki najemodajalčeve pravice na izključno posest in uporabo njegove lastnine prenese na najemnika. Tam se določi trajanje najema in znesek, ki ga je treba plačati za najemnino.

Najemnikova pravna pravica do posesti se šteje za najem. Podnajemanje nastane, ko najemnik prenese del svojega zakonitega premoženja na tretjo osebo kot novega najemnika.

Pravica do zakupa celotne ali del najete nepremičnine bo odvisna od tega, kaj najemna pogodba omogoča. Obstajati morajo klavzule, ki vključujejo odobritev podnajema ali neodobravanje.

Številni najemodajalci prepovedujejo podnajem, razen če predhodno niso dali pisnega soglasja, kar pomeni, da podnajem brez dovoljenja ni mogoče šteti za kršitev pogodbe.

Zakoni, ki urejajo podnajem, se razlikujejo od države do države. Preden razmislite o podnajemu, je priporočljivo, da se posvetujete z zakoni ustrezne države.

Obvestilo lastniku

Večina najemov zahteva pridobitev lastnikovega soglasja za podnajem. Zahtevajo tudi lastnikovo odobritev katerega koli podnajemnika.

Tudi če najemna pogodba ne pove nič o podnajemu, bi moral najemnik razmisliti, da se pred podnajemom obrne na lastnika, da bi ohranil dober odnos med obema.

Odgovornost najemnika

Podnajem najemnika ne razbremeni obveznosti plačila najemnine prvotno sklenjene najemne pogodbe. Prav tako ne oprošča vaše odgovornosti za stroške popravil, ki jih povzroči škoda na premoženju.

Če podnajemnik ne more plačati, mora najemnik plačati najemnino v celoti. To je zato, ker je vaše ime tisto v najemu.

Podnajemnik mora plačati najemnino in izpolnjevati pogoje podnajemne pogodbe. Vendar je glavni najemnik še vedno končno odgovoren za najem.

Če torej podnajemnik zaostaja v najemnini, ima najemodajalec možnost tožiti prvotnega najemnika.

Podnajemnik

Če obstajajo težave s podnajemnikom, lahko najemnik vroči obvestilo o deložaciji. Začetni najemnik je odgovoren za deložacijo podnajemnika in se zaradi tega ne more soočiti s svojo deložacijo.

Prvotni najemnik podnajemniku ne more podeliti lastninskih pravic, ki jih prvotni najem ni dal.

Prednosti in slabosti

Prednost

Podnajem najete nepremičnine je odličen način za zmanjšanje stroškov, če se morate izseliti iz mesta ali potovati dlje časa.

Ker gre za najem za vnaprej določen rok, se lahko pojavijo situacije, ki prvotnemu najemniku onemogočijo, da bi trajal najem.

Če na primer stanovanje v Chicagu najamete za 12-mesečno najemnino in v četrtem mesecu prejmete ponudbo za zaposlitev v Bostonu, se lahko odločite, da bo stanovanje oddal drugemu najemniku za preostalih osem mesecev.

Zakup pomeni, da lahko prevzamete novo službo in se odselite, ne da bi morali plačati drage pristojbine, da bi lahko izstopili iz najemnine ali plačali najemnino za dve stanovanji.

Najemodajalec ima tudi koristi, saj prejme vseh dvanajst plačil najemnine in mu ni treba iskati nadomestnega najemnika.

Podnajem pomeni tudi, da se zanimanje za stanovanje ohranja. Če se odločite za vrnitev v Chicago, lahko obnovite najem in dobite staro stanovanje.

Slabosti

Podnajem ima svoja tveganja. Če se mora najemnik preseliti iz mesta, ne da bi se vrnil, naj si prizadeva zakupiti pri najemodajalcu. S tem se izognete morebitnim neprijetnostim, ki bi lahko nastale zaradi podnajema najete nepremičnine.

Podnapisi potrebujejo več dokumentacije kot običajni najemi. Ne gre samo za podnajem, temveč lastnikovo soglasje in osnovno pogodbo o najemu, vključno z morebitnimi dodatki.

To bo zahtevalo dodaten čas v pogajanjih, ki bo vključevalo več strank. Samo soglasje lastnika lahko doda do enega meseca dodatnega časa in čaka, da se lastnik uradno odzove.

Ocenite podnajemnika

Glavni najemnik se pogosto sooči s tem, da je odgovoren za dejanja podnajemnika. Če torej podnajemnik povzroči škodo na premoženju, odgovarja glavni najemnik.

Če podnajemnik dva meseca ne plačuje najemnine, bo najemnik odgovoren lastniku za znesek najemnine.

Prepričajte se, da pravilno ocenite morebitnega podnajemnika in preverite njihov dohodek, dobropis in se obrnete na svoje prejšnje najemodajalce.

Reference

1. Investopedija (2018). Podnajem. Izvedeno iz: investstopedia.com.
2. Frederic Goodwill (2018). Dos in Don’ts of Subleasing. Raketni odvetnik. Vzeto iz: rocketlawyer.com.
3. Tereza Traverse (2016). 5 stvari, ki jih morate vedeti o podnajemu in podzajemu. Za najem. Vzeto iz: forrent.com.
4. Najdi zakon (2018). Kakšna je razlika med podnajemanjem in črtanjem? Vzeto iz: realestate.findlaw.com.
5. Pametno poslovanje (2012). Kaj naj najemniki upoštevajo, preden oddajo prostor. Vzeto iz: sbnonline.com.