Pogodba hipoteka je pogodba, s katero je posojilo odobreno, da stranka, ki postavlja nepremičnine kot zavarovanje. Tako lahko upnik, tudi če dolžnik ne plača svojega kredita, zahteva prodajo nepremičnine in na ta način izterja dolgovani znesek.
Z drugimi besedami, hipotekarna pogodba je kreditno orodje, ki tistemu, ki posojilo dodeli posojilo na nepremičnini, ki je bila določena kot zavarovanje, zagotavlja resnično varstveno pravico. Čeprav se hipoteke običajno naredijo na nepremičninah ali zemljiščih, so umetniška dela ali vozila včasih hipoteke.
Hipotekarna lastnina ostaja v lasti dolžnika, čeprav je bila hipoteka in jamstvo za plačilo dolga. Hipoteko lahko hipotekirate, ne da bi jo morali opustiti. Če dolžnik ne spoštuje občasnih plačil svojega dolga, ima upnik pravico zahtevati prodajo nepremičnine, ustanovljene kot porok.
Prodaja poteka kot javna dražba in ne kot običajna neposredna prodaja. Pomanjkljivost hipoteke je, da se v času gospodarske recesije nepremičnine, ki jamčijo za dolg, lahko bistveno razvrednotijo, kar vpliva na sposobnost upnika, da povrne izposojeni denar.
značilnosti
Hipotekarna pogodba ima svoje značilnosti, po katerih se razlikujejo od drugih vrst pogodb. Te značilnosti so:
- velike količine in dolgotrajno delovanje
- Glede na to, ali gre za običajno prebivališče ali drugo prebivališče, so na voljo različni pogoji. Za običajno prebivališče so pogoji boljši.
- Interes se plača za izposojen denar, na splošno je to odstotek preostalega posojila, ki ga je treba še plačati. Finančne osebe v hipotekarnih pogodbah običajno določajo fiksne, spremenljive ali mešane obresti.
- ponavljajoča se plačila so sestavljena iz več elementov: na eni strani odstotek izposojenega kapitala; na drugi strani pa sorazmerni del veljavnih obresti. Končni znesek se razlikuje glede na dolgovani znesek, rok vračila in ugotovljene obresti.
-Na splošno banke ali finančni subjekti ponujajo hipoteke za največ 80% ocenjene vrednosti nepremičnine. Preostali znesek se na začetku plača kot vstop.
-Može se dogovoriti o možnosti popolne ali delne predčasne odpovedi posojila. Včasih morate plačati pristojbine za predčasno odpoved.
-Če se odpove pred zaključkom, določenim s hipotekarno pogodbo, se preostali obroki lahko zmanjšajo, tako da se periodični znesek zmanjša, preostali rok dokončnega posojila se zmanjša ali pogodba lahko spremeni ali podaljša hipoteke po navedbah strank.
Poreklo
Njen izvor je klasična grščina, v kateri hipo pomeni "spodaj", tek pa pomeni "polje". Govoril je o nečem, kar je bilo skrito in ne videnega: lastnina še vedno pripada lastniku, dolg je skrit.
Vendar veljavni predpisi hipotekarne pogodbe imajo svoje korenine v rimskem pravu, v katerem sta bila zagotovljena izterjava dolga:
-Fiducia, ki se nanaša na dejstvo, da je dolžnik premoženje sredstva prenesel drugi stranki kot zavarovanje. Za dolžnika je bil to nevaren sistem.
- Oblačilo, ki je podobno trenutni sliki.
Deli
Dve stranki hipotekarne pogodbe. Na eni strani je upnik, ki posoja denar, na drugi strani pa je hipotekarni lastnik, ki je tisti, ki nudi jamstvo za plačilo dolga s premoženjem, ki ga ima v lasti.
Obe strani morata imeti specifično sposobnost za izvedbo hipotekarne pogodbe. Kar zadeva upnika, se zahteva, da so sposobni ukrepati, kar je predpostavljeno pri fizičnih in pravnih osebah. Hipotekarni upniki so običajno finančni ali podobni subjekti.
Hipotekarni upnik, ki da svoje premoženje v zavarovanje, mora imeti tudi sposobnost ukrepati in izkazati dejansko lastništvo nepremičnine. Hipotekarni upnik ni vedno dolžnik, včasih pa je lahko tretja oseba predstavljena kot pravi porok.
Zahteve strank
Člen 1857 španskega civilnega zakonika določa zahteve za hipotekarno pogodbo. V omenjenem članku je navedeno: „bistvene zahteve zastavnih in hipotekarnih pogodb so:
1- Da je ustanovljen za zagotavljanje izpolnjevanja glavne obveznosti.
2- Da stvar, zastavljena ali hipoteka, pripada lastniku zastavljalca ali hipoteke.
3- Da imajo osebe, ki so v zastavi ali hipoteki, na razpolago svoje premoženje ali, če tega nimajo, za to zakonsko pooblaščene. Tretje osebe, ki niso glavne obveznosti, lahko to zagotovijo z zastavo ali hipoteko lastnega premoženja. "
Po tem členu je lastništvo premoženja glavni element, od katerega je odvisna celotna hipotekarna pogodba.
Primeri
Prvi primer
G. Pérez kot dolžnik sklene hipotekarno pogodbo z Banco Vista, ki je njegova hipotekarna družba. V tej pogodbi je zapisano, da vam bo banka posojila 150.000 evrov - to je glavnica hipotekarne pogodbe - z letno obrestno mero v višini 3%.
G. Pérez je s to hipotekarno pogodbo dolžan to posojilo odplačati v roku 15 let (v mesečnih obrokih) in kot hipotekarno garancijo predložil sliko v vrednosti 300.000 evrov.
Drugi primer
María in Juan si želita kupiti novo hišo (100.000 evrov) in na banko zaprositi za hipoteko za 80% vrednosti stanovanja (80.000), saj sta prihranila 20.000 evrov, ki ju prispevata kot dohodek.
Ustanovijo hipoteko s 4-odstotnimi obrestmi, ki jih bodo plačevali v mesečnih obrokih za 25 let. 10 let pozneje María in Juan podedujeta nekaj denarja in se odločita za preklic preostale hipoteke, pri čemer morata plačati 1% preostalega zneska kot odpovedno ceno. Ta znesek je bil izražen v hipotekarni pogodbi.
Reference
- Ekonomipedija. Hipoteka. Economipedia.com
- Vazquez & Apraiz in sodelavci. Hipotekarno posojilo. Tuabogadodefensor.com
- Prav. (2008) Hipotekarna pogodba. Laguia2000.com
- Primeri pogodb. Loscontratos.blogspot.com
- Wikipedija. Hipotekarna pogodba.